「限られた広さだけど、リビングは広くとりたいし、パントリーやシューズクローゼットもほしい」

「マンションだからキッチンとか洗面台は動かせないよね…」

「リノベーションを考えるときに、一体何に気をつけたらいいのかな？」

都心の新築マンションの価格がここ近年上がり続け、今や首都圏全体でも平均価格が1億円を超えたというニュースは皆さんも記憶に新しいのではないでしょうか。
そんな中、価格を抑えた中古マンションを購入して、ご自分たちの暮らしに合わせたリノベーションを行う方も年々増えています。また一方で、長年住み慣れたご自宅マンションをご家族の変化に合わせてリノベーションをして、新しい暮らし方を選ぶ方々も多くみられます。それは、中古マンションのリノベーションには、新築マンションとはまた異なる、多くの魅力があるからではないかと思います。
今回はそんなマンションのリフォーム・リノベーションについて、メリット・デメリットや注意する点などをまとめて、詳しくお伝えしていきます。

中古マンションリノベーションのメリット・デメリット

まずはじめに、中古マンションをリノベーションする場合と新築のマンションを比べた時に、どのような違いがあるのでしょうか。
メリット・デメリットに分けてみてみましょう。

上記のように、新築マンションには耐震や配管設備など最新の基準が備わっていますが、その分価格も高くなります。 中古マンションのリノベーションでも、占有部分の配管までを全て新しく取り替えらる場合もありますし、なんと言っても、ご自身のライフスタイルに合わせて好みの間取りやデザインにできるということが最大の魅力になります。
ご自身が、何を優先して、どのような暮らし方をしたいかによって、リノベーション or 新築 どちらを選んだら良いのかが変わってくるということですね。

中古マンションを購入する際に見るべきポイント

次に、これから中古マンションをご購入を検討されている方に、ご購入前に建築的に確認していただきたいポイントをお伝えいたします。購入後に後悔しないために、以下の点に注意して確認しましょう。

築年数がどのくらいか

築年数は、まずは皆さんが必ず確認するところだと思いますが、ひとつの基準として1982年よりも前に建てられた建物なのか、それ以降なのかを気にしていただきたいと思います。というのは、その頃法改正が行われ、1981年の6月以降に建築確認申請を行っている建物だと新耐震基準、それ以前は旧耐震基準に則っているからです。その後の工事期間を考えるとおおよそ、1982年以降の建物は新耐震基準で建てられていると考えられ、安心材料になります。また、旧耐震の建物でも耐震補強工事を行っている場合などもありますので、購入前にしっかりと確認しましょう。

住宅ローン控除が受けられる物件か

家を購入する際に、多くの方が住宅ローンを使われると思います。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して家を購入した人に対して、税金が控除される制度で2025年までの延長が決まっています。これは一定の条件を満たせば、戸建でも、マンションでも、新築でも中古でもリフォーム工事にも適用される制度です。ただし、床面積や築年数、所得条件など、細かい条件が色々とありますので、建物を購入するときにも適用できるのか確認することが必要です。

大規模修繕が近年行われたか、もしくはこれから行われる予定があるか

マンションでは、数年に一度、大規模な修繕が行われることがあります。例としましては、配管取り替え工事、玄関取り替え工事、窓工事（カバー工法 or 内窓設置）、外部塗装工事、エレベーターメンテナンス工事など…
特に、配管取り替えや窓工事などは、内部のリノベーション工事とも関わってくる場合もあります。物件購入の際に不動産会社の担当者に依頼して、過去の修繕履歴も合わせて調べてもらいましょう。

その他にも色々と…

その他にも色々と、以下のような気をつけたいポイントが多々あります。詳しくは専門家でないとわからなかったり、詳細の図面や調査が必要になることもあります。もし、購入前に建築のプロに相談できるようでしたら相談してみると良いでしょう。

【プロでないと把握が難しい部分】

• 間取り変更が可能かどうか
• 水回りの移動ができるのか
• IHが入れられるのか
• お風呂を大きくできるのか
• 追い焚き機能をつけられるか
• 断熱材が入っているか
• サッシの交換ができるか
• 天井を高くできるのか …など

マンションリノベーションまでの流れ

マンションリノベーションに必要なのは、工事期間だけではありません。持ち家ではない場合は物件探しから始まり、ご希望や住まい方のヒアリング、現地の調査、プランニング提案と打ち合わせの後、工事が始まり、お引き渡しといった流れになります。
期間の目安としては、工事前が2～3ヵ月程度、工事が1.5～2.5ヵ月程度、トータルで4ヶ月〜半年くらいはかかる見込みになります。
以下に一般的な流れをご案内します。

1. 物件探し（場合によっては購入前に現地を確認。持ち家の場合は不要。）
2. 打合せ（ご希望や住まい方のヒアリング）
3. 現地調査（目視できる範囲で）
4. プレゼンテーション（プランニングとデザイン提案、お見積り）
5. ご契約
6. 実施図面・仕様の確定（詳細の打合せ）
7. 管理組合への申請（マンションの規約による）
8. 着工
9. お引き渡し

リノベーションで、できることできないこと

こちらでは、マンションリノベーションで可能なことと、そうでないことについてご説明します。
まず、マンションリノベーションが戸建てと違う一番大きなところは、共用部分と専有部分に分かれているというところです。

基本的に、個人がリノベーションで変更できる範囲は専有部分に限られます。

「それは、わかっているけど、どこまでが専有部分なのかがわかりにくくて…」そういうお声も時々聞こえてきます。 エントランスや、廊下などを個人でリフォームしたいと考える方はあまり居ませんが、玄関ドアは？窓は？配管は？ マンションの規約によって多少違う場合もありますが、一般的な共有部分と専有部分について、図で解説しましょう。

下記の図の青色が共有部分、赤色が専有部分になります。

次は箇所別にもう少し詳しく解説しましょう。

玄関ドア

外側が廊下に繋がるので共用部となり、勝手に取り変えることはできません。ただし、内側を塗り替えたり、シートを貼って色を変えたりすることは可能な場合が多い。

サッシ窓

こちらもサッシ枠が躯体に埋め込まれているので、枠ごとの取り替えはできません。マンションの規約によっては以下の方法が可能な場合があります。

以上、これらは窓の状況や規約によっても、できるできないが変わってきます。詳しくは専門家へ相談しましょう。

設備機器

専有部分の設備機器（キッチン、洗面台、トイレ、浴室、給湯器など）は、ほぼ全て取り替えが可能です。状況や方法によってはキッチンや洗面台の場所を移動できたり、ユニットバスの大きさを変えることなどが可能な場合もあります。ご希望の間取りが可能かどうかは、専門家による詳細な調査が必要になります。

配管・配線

室内の床スラブから天井スラブまでは専有部分になりますので、その中にある横引きのダクトや給水・給湯配管や電気などの配線は取り替えることができます。ただし、パイプスペース（PS）にある縦管はマンションの上階から下階へ流れる配管なので触ることはできません。キッチンの移動などには、排水経路と換気ダクト経路の確保が必要になります。

バルコニー

バルコニー本体（床の防水や手すり、壁、物干し掛けなど）は共有部分なので触ることはできません。床の上にデッキを敷いたり、内側にフェンスを付けたりなどはマンション規約によって可能な場合もあります。

床材

床材は専有部分なので取り替えることが可能です。ただし、多くのマンションで床の遮音等級が決められており、それをクリアした床材を入れる必要があります。使用したい床材がある場合は事前に規約をチェックしましょう。

インターホン・非常通報装置など

インターホンはマンションによって自由に変えられる場合とそうでない場合があり、配線方法によっては場所の移動が可能な場合もあります。大規模修繕などで取り替えが予定されていることもありますので事前に確認が必要です。また、非常通報装置が付いていたり、火災報知器がマンションの管理室と繋がっている場合などは、リノベーションの際に事前に連絡を入れて、工事は専門の業者さんにお願いする必要があります。

断熱材

室内の断熱材は専有部分なので自由に入れられる場合が多いです。ただし、断熱材は種類も多く、室内側が少し狭くなったり、窓枠などのからみもありますので、可能かどうかは専門家の判断に委ねましょう。

間取りの変更や間仕切り壁の撤去など

二部屋を一部屋にしたり、リビング横の和室をなくしてリビングを広げたりなど、マンションの状況によっては間取り変更が可能な場合も多々あります。また、間取りを変えることでパントリーやシューズクローゼットなど収納を増やすことも可能です。取りたい壁がコンクリートなどの躯体ではないこと、床に段差ができないか、エアコンの位置などに問題がないかなど、さまざまな注意点に気をつけながら計画しましょう。

以上、主な箇所別にご説明してきましたが、リノベーションでどのようなことが可能かはマンションの規約や配管などの現地の状況によって変わりますので、まずは専門家に相談してみましょう。

マンションリノベーションの費用の目安

「理想の間取りはあるけれど、一体いくらくらいかかるのかしら…？」
リフォーム・リノベーションを考える時にまず最初に気になることだと思います。
こちらでは工事内容別に、おおよその目安の金額をお伝えします。

※床面積70㎡程度のマンションの一例

水回りリフォームの場合

水回りのみを場所の移動は伴わず、設備の入れ替えなどで行う場合、100万円～500万円程度が目安となります。

内装リフォームの場合

クロス貼り替えなどの内装工事のみを行う場合、200万円～300万円程度が目安となります。

間取り変更を伴うリノベーションの場合

一部壁を取るなどの間取り変更を伴うリノベーション工事の場合、700万円～1200万円程度が目安となります。

スケルトンリノベーションの場合

全体をスケルトン（内部を全て壊して骨組のみ）状態にして、大規模な間取り変更や床や壁の下地、配管までを交換するようなリノベーション工事の場合、費用は1500万円～2500万円程度が目安となります。

一概にフルリノベーションといっても配管の更新工事は入っているのか、床材は既存の床に上貼りなのか、天井は下地から取り替えるなのかなど、工事の詳しい内容によって金額は変わってきます。中には定額制で「追加費用は一切かかりません」と大々的に謳っている会社もありますが、小さい文字で「不具合が判明した場合はこの限りではありません。」などと書かれていたりします。リノベーションは外食のようにその一瞬で終わるものではなく、これからのあなたの暮らしをずっと支えていくものです。目先の金額に惑わされるのではなく、長い目で見た時に「リノベーションをして本当に良かった」とコストバリューを感じられるようなお金のかけ方が大切だと私は考えます。

もしご参考になれば … 成功例を3つご紹介！

さてここからは、私たちエムズデザインにマンションリノベーションのご依頼をいただき、色々なお悩みを解決して、 素敵なお住まいへと夢を叶えた事例を３つ、ご紹介いたします。

まとめ

ここまで、中古マンションのリノベーションの基本知識や、できること、できないことなどを実例を交えてご説明してきました。

マンションは躯体がしっかりしている分、内部の仕様にお金をかけられるという意味で、自分らしいリノベーションの実現にとても適しています。
その分戸建て住宅とは違い、近隣の方々への配慮や、共用部分との取り合いなど注意する点も多々ありますので、 実績が多く信頼できる会社を探して相談しましょう。自分仕様にカスタマイズされたお部屋は、新築のマンション以上に快適で、他にはないあなただけの素敵な空間になることでしょう。

もちろん私たちエムズデザインでも、マンションリノベーションの実績や経験が豊富にありますので、 新規のお問い合わせはいつでも大歓迎です 。 少しでもご興味をいただきましたら、ぜひ下記お問い合わせフォームからのご連絡を！

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